Dentro del proceso de implementación de la reforma tributaria, está considerado que para 2016 se establezcan tres medidas: los nuevos límites a la renta presunta para las pymes, la modificación de timbres y estampillas manteniendo la tasa actual para los hipotecarios de viviendas DFL2 y la aplicación del IVA a la vivienda.
Este último aspecto ha generado diversas reacciones, por un lado las empresas inmobiliarias han comenzado con una campaña de ofrecer inmuebles sin el IVA como un plus y por otro, expertos en el tema han planteado que esta reforma perjudicará precisamente a la clase media, pues las viviendas a las que tienen acceso son las que más tendrían un alza.
Respecto a esto último, el seremi de Vivienda y Urbanismo de la región de Antofagasta, Mauricio Zamorano, precisó que las modificaciones que se realizarán no perjudicarán las viviendas que se obtengan a través de subsidios y que se velará para que en otros casos, enfocado en la clase media, el alza sea en torno al 2.3%.
Incertidumbre
En una publicación realizada en julio por la Cámara Chilena de la Construcción, precisaron que existen muchas dudas respecto a cómo afectará la reforma la adquisición de viviendas, especialmente para la clase media, hecho que generó que realizarán un análisis con los dos efectos que consideraron más relevante.
El primero guarda relación con que para no alcanzar a pagar el IVA será necesario que este hasta el 31 de diciembre de este año se realice la firma de un contrato de promesa de compra o "que el proyecto tenga permiso de edificación antes del 1 de enero de 2016 y su compraventa deba inscribirse en el conservador de Bienes Raíces antes del 1 de enero de 2017".
Además precisaron que "en consecuencia pagarán IVA las ventas de vivienda nuevas o usadas donde el vendedor tenga carácter de vendedor habitual".
El segundo aspecto que abordó la cámara fue que la aplicación del IVA implicará un alza entre un 5% y un 13% sobre los precios actuales. "El alza no es de un 19% lineal, porque el IVA se calcula sobre el costo de construcción, excluyendo el terreno".
En este tema, explicaron que se da un efecto "interesante", pues según su análisis mientras mayor es la incidencia del terreno, más bajo es el efecto del impuesto.
"Por ejemplo, una casa de un barrio de alta plusvalía -del orden de 10.000 UF- tendría un incremento de entre un 5% y 8%, mientras que un departamento de UF 3.000 del orden de un 13%", explicaron.
En el informe también agregaron el impuesto a la ganancia, explicando que las viviendas adquiridas antes de 2004 no se gravarán.
"Las primeras UF 8.000 de utilidad están exentas de impuesto, pero este límite es acumulativo por la vida de una persona, por ejemplo, en una primera venta ganó UF 5.000 y en la segunda UF 4.000, pagará un impuesto a la ganancia de un 10% sobre las UF 1.000 que exceden las UF 8.000", detallaron.
Gobierno
Ante los análisis realizados por terceros, el seremi del Minvu, Mauricio Zamorano, explicó cuáles serán las principales modificaciones introducidas por la reforma tributaria que afectarán al sector vivienda.
En el marco de las modificaciones al crédito especial del IVA a la construcción, comentó que este aplicaba para viviendas cuyo valor no excediera las 4.500 UF. "Con la reforma y en forma gradual, este se aplicará a partir del 1 de enero de 2016 a viviendas cuyo valor no excedan las 2.000 UF".
Sin embargo, agregó que por lo general los contratos generales de construcción no incluyen el costo del terreno y por lo tanto, "se podrán encontrar viviendas con beneficio tributario cuyos precios finales al consumidor sean muy superiores a las 2.000 UF, por lo que asumiendo el valor del terreno más el margen del actividad inmobiliaria, podrán haber viviendas con beneficio hasta las 3.200 y 3.500 UF".
Asimismo, Zamorano explicó que de acuerdo a la información del Servicio de Impuestos Internos (SII), sobre enajenaciones e inscripción de bienes raíces, para las transacciones llevadas a cabo el 2014 más del 80% de las viviendas transadas no superaron las 3.200 UF.
"Así, el crédito especial seguirá beneficiando a un elevado porcentaje de viviendas transadas en nuestro país y su modificación no perjudicará a la clase media", aseguró la autoridad regional.
Otro aspecto que explicó Zamorano fue la incorporación del IVA en la venta de inmuebles por contribuyentes habituales.
En este escenario comentó que el SII tiene un rol preponderante a la hora de calificar la habitualidad y la cantidad de involucrados en la edificación de las viviendas.
"Actualmente sólo se grava con IVA la venta de viviendas de propiedad de una empresa constructora que hayan sido construidas totalmente por ellos o que en parte hayan sido construidas por un tercero para ella. Además, con la reforma se incorpora IVA a las ventas de bienes inmuebles realizadas por contribuyentes habituales siendo el SII, a su juicio exclusivo, calificar la habitualidad", dijo el seremi.
Zamorano argumentó que considerando todo lo expuesto, el precio de las viviendas dependerán de muchos factores, "aunque el impacto de esta medida se produce únicamente sobre el valor agregado entre la inmobiliaria y la constructora".
Un ejemplo de esto, argumentó, es el que entregó el SII, en que se detalla que el precio de venta de una vivienda de 3.000 UF sólo sufre una variación en torno al 2.3% como máximo, "lo que dista bastante de lo señalado por la CChC, que hace referencia a variaciones superiores al 10%".
Viviendas sociales
El ministerio construye viviendas para las clases vulnerables, pero en la región se está generando un nuevo escenario para favorecer a las familias emergentes y medias en la compra de casas a un valor que no supere las 2.200 UF y de esta manera acceder a los subsidios.
De acuerdo a la información entregada por esta cartera, para 2016 tienen planeado el conjunto habitacional de la exfinca San Juan, iniciativa que contempla viviendas para la clase media y emergente y a partir de 2017 la edificación del mega proyecto en el sector Topáter, que implica cerca de 1.932 casas, para los mismos rangos, además de vulnerables.
Como está involucrado un crédito hipotecario en el caso de los medios y emergentes, existe la preocupación respecto al impuesto. En este plano, Zamorano precisó que se está realizando el trabajo necesario para salvaguardar a estas familias.
"La reforma tributaria no afecta ninguno de los programas de subsidios de vivienda que tenemos como ministerio, hemos asumido un compromiso con las familias y continuaremos trabajando en forma conjunta en el desarrollo de proyectos habitacionales y planes maestros que permitan atender las necesidades habitacionales no sólo de las familias más vulnerables sino que tenemos el desafío y la obligación de impulsar el desarrollo de proyectos para atender la demanda de los sectores emergentes y medios para los cuales, en nuestra región, no existe oferta privada", puntualizó Mauricio Zamorano.
Seremi de Vivienda y Urbanismo
En la página del Gobierno, www.reformatributaria.gob.cl hay un detalle de los avances que ha tenido esta modificación y en esta también se deja de manifiesto que "ninguna vivienda con subsidio estatal subirá de precio. Esto ya que no se les aplicará el IVA a la segunda venta, el impuesto de timbres y estampillas mantendrá su tasa actual de 0,2% y el crédito especial a la construcción conservará el tope de 225 UF. La mantención del impuesto de timbres y estampillas y del crédito especial a la construcción también evitará que otras operaciones inmobiliarias aumenten más de 3% en viviendas de hasta 3.200 UF.
